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2019现金注册送白菜·房企利润不得高于8%!长沙,让炒房客有去无回

2020-01-10 08:49:06来源:作者:匿名

2019现金注册送白菜·房企利润不得高于8%!长沙,让炒房客有去无回

2019现金注册送白菜,文章来源:国民经略,并有材料参考 樱桃大房子

潮退了,才知道谁在坚守。

01 、长沙,又出手了!

近日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,并规定平均利润率为6%-8%。

通过这一方式,长沙将房价拆解地价、建安成本、税金、利润等众多细项。此种典型的”成本计价法”,将开发商的平均利润率限制在6%-8%。

这样的平均利润率究竟高不高?

有数据表明:2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元,毛利润14905亿元,净利润总额6291亿元。

按此计算,这些房企的毛利率加权平均值为31.1%,净利润率加权平均值为13.1%。其中龙头房企净利润率还是能达到21.3%。

显然,将开发商的平均利润率限制在6%-8%,可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕,杀伤力自然不容小觑。

以往,不少地方政府为响应中央意志,除限购政策以外,还作出了“限价”等行为。限价,还让当地房价显得好像真挺平稳的。但仔细研究你会发现,实行“限价”城市的楼盘项目,基本都出现了“垃圾式”装修的问题。不少开发商为了把房价提上去,都选择了“精装房’。

房价想卖1.5万,但政府限价是1.2万,既要不突破限价,又要卖到自己预想的价格,怎么办?双合同啊!价格还是卖到1.5万,报给政府的房价是1.2万,剩下的3000元?算装修费,另外填合同就是了。至于装修,为了保证开发商能赚到1.5万,真正装修成本不外几百块。至于购房者愿不愿意,房源就控制在开发商手里,轮不到你愿不愿意。

这一次直接对整个房企利润率进行限制,基本上斩断房企各种躲避监管政策的手段。也限制了房价上涨的空间。

对于这次新政,长沙当地房产从业者有个共识,就是这次应该是湖南省在一城一策的前提下,要求长沙自主作出的决策。政策的依据主要有以下三点:

1、今年开年后长沙土地市场迅速反弹,双限地接连熔断摇号,已多次出现二三十家抢同一块地的情况,可能担心热度会迅速传导到新房市场,需要进一步调控;

2、去年625新政毫无预兆出台前后,湖南日报十分罕见连发四篇社论,痛批长沙楼市乱象,这背后很显然是湖南高层领导授意,要求促进长沙房地产市场平稳健康发展。

3、湖南是全国唯一至少是少数公开表态,房价洼地构成了城市竞争力,并称将继续维持这种优势。

02、不过,这并非严格意义上的新政。

早在2017年,长沙就出台过类似文件,不过出台的是“暂行办法”,并且针对的是“限价住房”。

在楼市试探性松绑的关口,这个政策更像是对“房住不炒”的重申。

但能坚守,已属不易。

半个月前,长沙市委书记接受人民日报采访时明确指出:

长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖,走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。

这句豪言壮语在长沙,成了现实。而在此之前,长沙楼市调控就堪称是二线最严。

在大多数城市还是限售2年的时候,长沙不仅将限售期限从3年升格为4年,而且全面封堵了企业购房、未成年人购房、离婚购房、落户购房的通道,可谓滴水不漏。

在其他城市给城市户籍人口购房定下两套的标准时,长沙又对二套房做出额外限制:户籍家庭购买第二套房,需在首套房不动产证满4年之后。

要知道长沙现在新房市场在抢客户,优惠降价、转介等折扣活动频繁,还有开发商推出分期付款的活动,也就意味着市场并没有那么好,销售还是有压力。

如果按照大多数城市的思路,不应该是先偷偷的放松限价,比如杭州,这样新房就可以悄悄涨价了,然后开发商也有了拿地的动力,地也好卖了,地价也能涨了,一切都顺理成章,再想方设法通过人才引进放松限购,增加需求。其他城市比如合肥,珠海也都偷偷放松限购了,而放松限价的城市就更多了。

但长沙却让开发商很失望,长沙为了稳定房价,去年在每个片区都推出了一些双限房,就是竞地价,限房价,在卖地时就限死了房价,比如最高端的梅溪湖片区,有个临湖的新盘卖9970元/平米,而旁边的二手房卖到了1.7万/平米,倒挂非常明显。

长沙根据地价定房价,开发商在长沙市场别想获得暴利,真的只能是薄利。

03、长沙房价有多低?

2019年年底,长沙房价均价仅为1万元左右,中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。

这个房价,不仅远低于同处中部的其他省会城市,甚至还不及一些东部地区的三四线城市,堪称房价洼地。

从全国来看,房价过万的城市高达65座,浙江更是所有地级市全部跻身万元房价俱乐部。但长沙房价,仍长期在1万元左右徘徊。

横向对比来看,同处中部的武汉房价均价为1.7万元,合肥均价则为1.43万元,郑州均价1.38万元,南昌1.22万元,而南昌的经济规模仅为长沙一半。

如果从房价收入比来看,长沙房价与其他城市的差距更加明显。长沙的房价收入比在全国主要城市中基本处于垫底位置,房价收入比处于合理区间之内。

当然,房价高不合理,房价低也未必全部合理。有城市房价低,是因为经济失速、人口外流、市场热度匮乏的原因。

长沙房价低,则完全是真调控的成果。

从经济上看,长沙是万亿gdp城市,经济位居全国第14位,而城镇居民可支配收入则高达5.07万元,在一二线城市中位居上游。

值得一提的是,2019年前三季度,长沙gdp实际增速8.3%,超过北上广深宁杭等一众城市,在全国gdp25强城市中位居前列。

如果从人口上看,长沙是全国人口增量最多的十个城市之一。2018年,常住新增常住人口高达23.66万人,高过上海、苏州、青岛、南京、济南等城市。

从产业上看,以三一重工和中联重科为代表的装备制造业,将长沙推向“中国工程器械之都”的高位,而新材料、电子信息、文化娱乐业、汽车制造业等产业也在不断提升。

楼市调控如此之严,经济增长还能如此亮眼,长沙成了摆脱房地产依赖的关键样本。

04、拒绝炒房客,长沙是认真的。但人们还是会问,长沙到底值不值投资?

长沙房价从2011年到2016年,几乎没有涨,横盘了五年时间,2016、2017年大部分较新的个盘翻倍,老破旧上涨50%到翻倍之间,随后立即被调控,整体而言,长沙相比其他二线城市来说,性价比较高,租售比非常好,且gdp上万亿,人口流入较快,小学生数量又多,这也是为什么全国投资客都对长沙虎视眈眈的原因。

所以,不少人认为,长沙是洼地。

只是,政府的反炒房斗争持续不断,限购又无法破除,限售4年,一旦失去了流动性,价值大打折扣。

另外,长沙并不缺房子,目前长沙市区户籍人口(347万)加流动人口(249万),人均住房面积已超过45平方米,套均面积已超过125平方米。长沙福利房多,长期供大于求,所以长沙房价很难涨起来。

不过,长沙的强力反炒房,同样引发了一些质疑。他们认为,长沙的反炒房之战,让本地居民错失了房价上涨带来的财富增值机会,与其他城市将会拉开巨大差距。

这种观点是有问题的。

反炒房最利好的恰恰是本地刚需,让本地居民无需再为高房价烦扰,至于财富增值机会,受损的恐怕只是个别的炒房者。

至于说财富差距,短期来看,长沙房地产的“市值”固然低于一些二线省会,但有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫,所谓的财富只是纸面财富,本身就难以持续,一旦出现回调,影响不是一般严重。

长期来看,所有城市的房地产市值都要回归到基本面。长沙也不例外,只要经济稳步增长、人口持续流入、房价收入比控制在合理水平,长沙的房价也会温和上行。

这种上行,不是短期政策刺激所致,也非政府下场托底所致,而是与经济相伴而生,无疑是健康而持久的。

不过,不少人都在想,还会有开发商愿意在长沙建房子吗?

这个问题其实不需要考虑的。此前开发商已拍下相当的土地储备,并且政策可在未来数年里进行调整。再者,城市住房需要继续供给,政府主导开发经适房等保障性住房,也是问题的解决办法之一。

05、谁都知道,房地产能带来短期的增长,却创造不了长期的财富。

大家同样知道,房价大涨只能让一小部分拥有多套房的群体受益,大多数人却只能望房兴叹。

能认识到这两点很容易,但能付诸行动却很难。要知道,这两天张家港正因为楼市的政策被推到了风口浪尖。

12月11日上午,张家港决定取消楼市限售,不过几小时后取消限售的政策再被取消,继续执行限售政策。事实上,这半年来,不断有城市尝试松绑楼市政策,10月份以后,就超过了20个城市通过各种方式对楼市进行解绑。

只看11月的:

11月29日,佛山(仅次于深圳、广州的广东经济第3强)发布公告,本科以上学历,购买首套房不受户籍、个税、社保限制。

11月22日,广州调整了外地户籍人口买房政策,在广州市连续缴纳5年内社保、个人所得税,可以加在一起算。一定程度上,放宽了条件。

11月15日,四川天府新区发布通知,直管区招商引资企业机构员工等三类人员,购买直管区内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

另外,今年已经有160多个城市发布人才政策,比去年同比增长40%以上,而这些人才政策大多和买房有关。

这些人才政策名义上是吸引人才,实际上,大家都心照不宣地智达,这在变相突破楼市调控政策。

客观地说,国内的楼市短期走势和政策关系非常大,一个政策能让市场迅速冷却,一个政策又能让交易直线拉升。当前,各地楼市政策不断调整,是各个地方城市面临重大的抉择,就是是否要摆脱土地财政。

长沙市委书记胡衡华说,目前长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快,但不可持续;制造业发展慢,但可持续,是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前,我们坚决选择后者。

难得有个城市能着眼于长期利益,摆脱短期土地财政和房地产依赖的限制。

做出这一系列动作,需要勇气。

•end•

(提示:本文仅代表该作者观点,投资有风险,入市须谨慎,不构成任何具体投资建议)

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