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dafa888线上注册·深圳楼市进入下行周期 炒房客还有机会吗?

2020-01-11 09:34:35来源:作者:匿名

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文/时代财经    柳军

最近,深圳楼市下行趋势引起外界广泛关注。

深圳市规土委公布的数据显示,深圳10月一手住宅成交均价为54071元/平方米,环比下降9元/平方米,成交量为1835套,环比下降18.3%。二手住宅成交量也继续下滑,10月全市成交3787套,环比下跌23.5%,市场观望氛围仍旧浓厚。

就在深圳楼市量价齐跌的同时,一则“深圳法拍房数量比去年同期激增222.5%”的消息成了网络热门话题。

“类似的司法拍卖,确实和楼市降温有关。” 易居研究院研究总监严跃进在接受时代财经采访时表示,出现违约现象的背后是资金紧张,甚至一部分投资客资金投放范围广,当其他产业出现经营困难时,按揭贷款等压力就会增加。

深圳也会“降价未遂”吗?

和深圳一样,今年多地楼市的“金九银十”显得异常萧条。

易居研究院数据显示,今年10月,北京、杭州、深圳、成都、南京、苏州等受监测的10个城市二手房成交量为3.9万套,环比下降25%,同比下降9%。

在这一轮“楼市入秋”的舆论中,部分开发商开始打折促销,多地房价面临下行压力,而一些地方甚至已经开始出现“降价未遂”的现象。

最典型的例子是合肥,近日合肥某楼盘降价6000元/平米,随后当地房产局长亲自前往调研,不久房价便又回涨。此外,砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次约谈会,停办相关楼盘预售许可证,并对4家合作银行予以处罚,该楼盘最终也“降价未遂”。

合肥“降价未遂”的背后,是高度依赖“土地财政”的尴尬现实。合肥统计局数据显示,2017年该市城市土地出让金收入达到了市级一般公共预算收入的104%。

中泰证券首席经济学家李迅雷在接受媒体采访时表示,这种背景下,如果房价开始下跌,地方财政、土地财政收入会大幅下降。“现在部分地方政府的债务比预期还是要高,如果土地财政收入大幅下降,地方政府债务压力会进一步提高,对房地产公司来说,现金流会变差,银行的坏账率会上升,房价下跌还会导致居民还贷意愿减少,违约增多。”他强调。

因此,严跃进告诉时代财经,类似合肥某楼盘这样的降价不被政策允许,即便深圳降价是大家都希望看到的,也需要积极管控,防范房价上下波动。

不过,由于深圳土地财政依赖度相对不高,远低于北上广三个一线城市以及三十多个二线城市,因此业内认为,政府托底楼市的可能性远低于其他城市,短期内深圳楼市下行的趋势还将持续一段时间。

“但降幅不会太大。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经,深圳楼市降价10%足以吸引大量成交,最多降价15%,没有进一步降价的可能。“部分降价幅度还没达到10%的项目,可能还将继续降价,但大幅度降价不可能。”

投资客还有机会吗?

一直以来,深圳楼市被称为全国楼市领涨领跌的风向标,而现在楼市进入下行周期,在业内看来,这与今年深圳密集的调控政策有关。

今年6月,深圳出台新政,提出到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障房总量不少于100万套,保障性住房与商品住房的比例设为6:4。

这项被称为“二次房改”的政策还提出,人才住房的租金、售价将按照市场价60%来收,安居型商品房租金、售价将以市场价50%来收,公共租赁住房租金则按照市场价30%来收。

该政策表明,未来商品房、开发商不再是楼市主角,而占比达到60%的以政府为主导的政策性支持住房,则将分流很大一部分楼市潜在买家。

紧接着在今年7月31日,深圳又出台新政,提出暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品房,居民家庭新购买商品住房3年限售,离婚2年内申请住房贷款,首付款比例不低于70%。

在业内看来,“731”新政后,深圳购房者进入观望阶段,楼市成交量下滑已成共识,而现在稳中有跌的态势,正是过去调控政策的结果。

不仅如此,深圳的调控政策还在继续加码。11月5日,深圳又发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》,这份政策首次明确:可销售人才住房的地价,将按照商品房市场定价的30%来确定。

中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示,2017年全国土地价格与房价比值达到了0.68,这意味着地价已经占到了房价的68%。而深圳本次新政,无疑动摇了高房价的基石,以解决 “面粉贵过面包”的难题。

面对下行的楼市趋势,越来越严的调控政策,以及釜底抽薪的土地新政,令部分人群认为炒房客在深圳已经没有卷土重来的机会。

对此,邓浩志认为,对楼市投资客而言,深圳仍然有很大的机会。“不管保障性住房的比例是多少,不论将来是否征收房地产税,只要一个城市的经济发展,它的房价肯定就会上涨,全球都这样,保障房比例高达80%的新加坡,商品房价格依然高居全球前十。”

而严跃进则提醒,对投资客而言,更需要警惕的是市场调整所带来的风险。

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